모르면 손해보는 부동산 거래 시 반드시 넣어야 할 특약사항│매매, 임대

당신의 계약서, 정말 안전한가요?

 

부동산 매매나 임대 계약은 인생에서 큰 결정을 내리는 순간 중 하나입니다. 많은 사람들이 전문가에게 계약을 맡기지만, 모든 세부 사항을 직접 꼼꼼히 챙기지 않는다면 나중에 큰 손해를 볼 수 있습니다. 계약서에 필수적인 특약이 누락되어 있는지 모르고 지나쳤다면, 수리비, 세금, 입주 지연 등 다양한 문제로 인해 큰 손실을 입을 위험이 있습니다. 이 글에서는 부동산 거래 시 매매와 임대 각각의 상황에서 반드시 넣어야 할 특약사항을 안내합니다. 또 법무부에서 공식적으로 제공하는 표준 임대차 계약서 양식도 올려드리겠습니다. 이 내용을 모르고 계약을 진행한다면 나중에 후회할 수밖에 없을 것입니다.

부동산 계약시 필수 특약

1. 매매 계약 시 필수 특약사항

부동산 매매 계약에서 특약은 매도자와 매수자 간의 이해관계를 명확히 하고, 이후 발생할 수 있는 갈등을 사전에 방지하기 위해 필수적입니다.

잔금 시까지의 임차인 명도

매수자가 실입주할 계획이라면 매도자가 잔금일까지 현 임차인을 명도 하도록 특약을 명시하는 것이 필요합니다. 임차인 명도에 문제가 생길 경우 발생하는 모든 비용은 매도자가 부담하도록 하여 입주 지연에 따른 피해를 방지할 수 있습니다.

하자보수 책임 명시

매도자는 계약 당시 고지하지 않은 하자가 발견될 경우 수리할 의무가 있습니다. 잔금일로부터 일정 기간(예 6개월) 동안 발생하는 하자에 대해 매도자가 책임지며, 중대한 하자(누수, 균열 등)는 1년 동안 책임을 진다는 조건을 명확히 기재해야 합니다.

재산세 부담 명확화

매매 잔금일이 5월 말이나 6월 초인 경우, 재산세 부담을 누가 질 것인지 명확히 하는 특약이 필요합니다. 이 특약은 매도자와 매수자 간의 세금 관련 분쟁을 방지하는 데 중요한 역할을 합니다.

옵션 항목 명시

매매 시 포함되는 가전제품이나 조경물 등의 옵션 항목이 있다면 해당 항목이 매매에 포함되는지 명확히 기재해야 합니다. 이를 통해 매도자와 매수자 간의 추가 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

간단한 매매 특약 정리

임차인 명도 특약, 하자보수 책임 특약, 재산세 부담 명확화, 옵션 항목 명시

2. 임대 계약 시 필수 특약사항

임대 계약 시에는 전세와 월세에 따라 요구되는 특약이 다릅니다. 이 중 중요한 몇 가지 사항을 다루어보겠습니다.

2.1 전세 계약

보증금 반환 시기 및 방법

전세 계약 종료 후 보증금 반환 시기와 방법을 명확히 기재해야 합니다. 이 특약을 통해 보증금 반환 지연으로 인한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

시설물 하자 수리

임차인이 입주 후 발생하는 하자에 대해서는 임대인이 수리할 책임을 지며, 주요 시설에 대한 신속한 수리를 보장하도록 명시해야 합니다.

임차인 명의변경 제한

계약 기간 중 임차인이 무단으로 명의를 변경하는 것을 제한하는 특약을 포함해야 합니다. 임대인의 동의 없이 명의 변경이 불가능하도록 설정하여 임대 재산에 대한 통제를 유지합니다.

반려동물 관련 특약

반려동물을 키우는 경우, 임차인은 반려동물로 인한 손상 발생 시 이를 원상복구할 책임이 있다는 특약을 명확히 기재해야 합니다. 이 특약을 통해 계약 종료 시 발생할 수 있는 갈등을 예방할 수 있습니다.

 

간단한 전세 특약 정리

보증금 반환 시기 및 방법, 시설물 하자 수리 특약, 임차인 명의변경 제한 특약, 반려동물 관련 원상복구 책임 명시

2.2 월세 계약

연체 이자 및 연체 기간 명시 월세 계약에서 연체 이자와 연체 기간을 명확히 기재하여, 일정 기간 이상 연체될 경우 계약 해지의 근거로 삼을 수 있습니다.

관리비 부담 명시

관리비 부담 주체를 명확히 정해야 합니다. 일반적으로 관리비는 임차인이 부담하지만, 공용 시설 수리비는 임대인이 부담하는 등 책임을 명확히 해야 합니다.

소음 및 위생 관련 특약

반려동물을 키우는 경우, 소음과 위생 문제와 관련된 사항을 명확히 규정해야 합니다. 이를 통해 다른 세입자와의 불필요한 갈등을 줄일 수 있습니다.

 

간단한 월세 특약 정리

연체 이자 및 연체 기간 명시, 관리비 부담 주체 명시, 반려동물로 인한 소음 및 손상에 대한 원상복구 책임 명시

특약을 넣지 않았을 경우의 위험성

특약을 기재하지 않으면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인의 명의변경 특약이 없을 경우 무단으로 임차권이 제3자에게 양도될 수 있어 예상치 못한 입주자가 나타날 수 있습니다. 또한 하자보수 특약이 없을 경우, 매수자가 모든 수리 비용을 부담해야 하며, 반려동물 관련 특약이 없다면 임대 재산의 손상에 대한 책임을 명확히 묻기 어렵습니다. 이러한 이유로 계약서 작성 시 각 특약 사항을 빠짐없이 기재하는 것이 매우 중요합니다.

표준 임대차 계약서 샘플

표준임대차계약서 양식

아래 파일은 법무부에서 제공하는 표준임대차계약서 샘플과 양식입니다. 파일명을 누르면 다운로드가 가능합니다.

주택임대차표준계약서(사용용).hwp

0.10MB

주택임대차표준계약서(원본게시용).pdf

0.20MB

 

법무부 사이트에서 직접 확인도 가능합니다.

 

https://www.moj.go.kr/moj/314/subview.do

경기도 과천시 관문로 위치. 전자민원, 준법 운동, 여성포럼, 인권 광장.

 

 

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부동산 매매나 임대 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래이므로, 계약서의 특약 사항을 꼼꼼히 챙기는 것이 필수입니다. 잔금 이전의 책임, 하자 보수, 임차인 명의변경 제한, 재산세 부담 및 반려동물 관련 특약 등 각각의 특약은 계약 당사자의 권익을 보호하고, 이후 발생할 수 있는 여러 문제를 미리 방지할 수 있습니다. 계약 시 이러한 필수적인 특약들을 반드시 챙기고, 전문가와 함께 계약서를 확인하여 안전한 거래를 진행하시길 바랍니다.