전세·월세 계약, 연장할 수 있을까? 계약갱신요구권 100% 활용법!

계약갱신요구권

 

전·월세 계약이 끝나가는데, 계속 살고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 그냥 계약 만료일까지 기다려야 할까요?

이럴 때 임차인이 꼭 알아야 할 것이 '계약갱신요구권'입니다. 이 권리를 잘 활용하면, 기존의 집에서 최대 2년 더 거주할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다. 이번 글에서는 계약갱신요구권이란 무엇인지, 언제 어떻게 행사해야 하는지, 행사할 때 주의할 점까지 쉽게 정리해 드리겠습니다.

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1. 계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권이란 임차인(세입자)이 기존 전·월세 계약이 끝나기 전에 계약 연장을 요청할 수 있는 법적 권리입니다. 즉, 임대인이 특별한 사유 없이 계약을 연장해주지 않겠다고 하더라도, 법적으로 최대 2년을 추가로 거주할 수 있도록 보장하는 제도입니다.

 

📌 한마디로, 세입자가 원하면 추가로 2년을 더 살 수 있는 권리!

이 제도는 2020년 7월 31일부로 시행된 '주택임대차보호법 개정안'을 통해 도입되었습니다. 그전에는 임대인이 계약 갱신을 거절하면 이사해야 했지만, 지금은 1회에 한해 계약을 연장할 수 있도록 법적으로 보장됩니다.

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2. 계약갱신요구권 행사 기간과 신청 방법

계약갱신요구권을 사용할 수 있는 기간과 방법을 정확히 아는 것이 중요합니다.

✅ 갱신요구권 행사 기간

임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 계약갱신 요청을 해야 합니다. (2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약 기준)

 

🔹 예시

• 계약 만료일이 2025년 6월 30일이라면, 2024년 12월 30일부터 2025년 4월 30일까지 요청 가능.
• 계약 만료 2개월 전까지 요청하지 않으면 자동으로 권리를 잃게 되므로 기한을 꼭 확인해야 합니다!

✅ 갱신요구권 행사 방법

계약갱신을 요청하는 방법에는 특별한 형식이 없습니다. 구두, 문자, 이메일, 내용증명 우편 등으로 요청 가능합니다.

하지만 향후 분쟁을 방지하기 위해서는 '내용증명 우편'을 활용하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 내용증명으로 계약갱신 요청을 했다는 증거를 남겨두면, 임대인이 계약 연장을 거부했을 때 법적으로 대응할 수 있기 때문입니다.

 

📌 갱신요구권 행사 시 요청 내용 예시 (문자 또는 내용증명 우편)

안녕하세요, 임대인 OOO님.
저는 현재 귀하의 주택(주소: OOO)에 거주 중인 임차인 OOO입니다.

제 계약이 2025년 6월 30일 만료될 예정이므로, 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권)에 따라 계약 갱신을 요청드립니다. 기존과 동일한 조건으로 계약을 연장하고자 하오니, 확인 후 회신 부탁드립니다.

감사합니다.

임차인 OOO (연락처: 000-0000-0000)

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3. 계약갱신요구권 행사 시 임대료 조건은?

갱신된 계약은 기존과 동일한 조건으로 연장됩니다. 다만, 임대료(월세 또는 보증금) 인상이 가능한 범위가 법적으로 제한됩니다.

✅ 임대료 인상 가능 범위: 기존 계약 금액의 5% 이내

즉, 임대인은 기존 임대료보다 최대 5%까지만 올릴 수 있으며, 그 이상은 요구할 수 없습니다. 다만, 지역별로 지방자치단체에서 따로 상한선을 설정할 수도 있으므로 해당 지자체의 조례를 확인하는 것이 좋습니다.

 

📌 예시

• 기존 보증금 1억 원 → 갱신 후 최대 1억 500만 원까지 가능
• 기존 월세 100만 원 → 갱신 후 최대 105만 원까지 가능

하지만 세입자가 동의하지 않으면 5% 이상 인상할 수 없습니다.

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4. 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우

세입자가 갱신요구권을 사용하고 싶어도, 임대인이 법적으로 거절할 수 있는 경우가 있습니다.

 

✅ 임대인이 거절할 수 있는 사유

1. 임대인 또는 직계 가족이 실거주할 경우
   • 임대인이 직접 해당 주택에 거주할 계획이라면, 계약 연장을 거절할 수 있습니다.
   • 단, 실제로 거주하지 않으면 임차인에게 손해배상을 해야 합니다.
2. 임차인이 계약 위반을 한 경우
   • 월세를 연속으로 2회 이상 연체했을 경우
   • 불법 용도로 사용했을 경우 (예: 주거용 집을 불법 상업용으로 운영)
   • 임대인의 동의 없이 임차권을 제3자에게 양도한 경우
3. 임대인이 새로운 임차인과 이미 계약을 체결한 경우 (법 시행 이전 계약에 한함)
   • 법 시행 이전에 임대인이 제3자와 계약을 체결한 경우, 기존 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

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5. 계약갱신요구권 행사 후 이사할 수도 있을까?

많은 분들이 계약을 갱신하면 2년을 꼭 채워야 하는지 궁금해합니다. 하지만 그렇지 않습니다!

 

✅ 세입자는 언제든지 계약 해지가 가능합니다.

• 단, 임대인에게 계약해지를 통보한 후 3개월이 지나야 계약 해지가 가능합니다.
• 즉, 계약을 갱신했다고 해도 최소 3개월만 거주하고 나가도 법적으로 문제가 없습니다.

📌 예시

• 2025년 6월 30일 계약 연장 → 2025년 10월 1일에 계약 해지 가능 (3개월 전 통보 기준)

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6. 마무리, 계약갱신요구권을 꼭 활용하세요!

계약갱신요구권은 임차인이 안정적으로 주거를 유지할 수 있도록 보장된 법적 권리입니다. 기한 내에 행사하면 기존 계약을 최대 2년 더 연장할 수 있으며, 임대료 인상도 5% 이내로 제한됩니다. 하지만 법적으로 행사할 수 없는 경우도 있으니, 본인의 상황을 잘 확인한 후 활용하시길 바랍니다.

 

👉 다음 편에서는 ‘갱신요구권 행사 시 주의할 점과 임대인의 거절 사유’에 대해 더욱 자세히 다루겠습니다! 😊

 

🔍 [2편 보러가기] 갱신요구권 행사 시 주의할 점과 임대인의 거절 사유

 

※ 본 글은 국토교통부의 자료를 참고하여 작성하였습니다.