전세나 월세 계약을 유지하는 동안 임대인이 바뀌거나, 전세를 월세로 전환하려는 상황이 발생할 수 있습니다.
이럴 경우 계약갱신청구권은 여전히 유지되는지, 그리고 전세에서 월세로 바뀌려면 어떤 조건이 필요한지 궁금할 수 있죠.
이번 글에서는 임대인 변경 시 계약 갱신 여부, 전월세 전환율 적용 방법, 그리고 법적 보호 기준에 대해 쉽게 정리해드리겠습니다.
✅ 1. 임대인이 바뀌어도 계약갱신이 가능할까?
임대차 계약 기간 중 건물이 매도되거나, 임대인이 바뀌는 경우에도 기존 계약은 유지됩니다.
📌 Q1. 임차인이 거주 중인 주택을 매도할 수 있나요?
✔️ 가능합니다.
✔️ 임차인이 살고 있어도 주택 매매에는 아무런 영향을 주지 않습니다.
✔️ 다만, 새로운 집주인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계해야 합니다.
📌 Q2. 임대인이 바뀐 후에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?
✔️ 가능합니다.
✔️ 새로운 임대인도 기존 계약의 모든 내용을 그대로 따라야 하므로, 임차인은 갱신을 요청할 수 있습니다.
✔️ 계약 갱신 청구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 가능합니다.
📌 Q3. 새로운 임대인이 직접 거주를 원할 경우, 계약갱신 거절이 가능한가요?
✔️ 가능합니다.
✔️ 하지만, 새로운 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 공식적으로 통보해야 합니다.
✔️ 허위로 실거주를 이유로 갱신을 거절할 경우, 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
✅ 2. 전세에서 월세로 바꾸는 것도 가능할까?
전세 계약이 끝나갈 때, 임대인이 전세를 월세로 전환하려고 할 수도 있습니다.
하지만 임차인의 동의 없이 일방적으로 바꾸는 것은 불가능합니다.
📌 Q1. 계약갱신청구권을 행사하면 전세를 월세로 전환할 수 있나요?
✔️ 임차인의 동의 없이 전세 → 월세 전환은 불가능합니다.
✔️ 다만, 임차인이 동의하면 전환이 가능하며, 이때는 법정 전월세 전환율을 따라야 합니다.
📌 Q2. 법정 전월세 전환율이란?
✔️ 보증금을 일부 줄이고 월세로 전환할 때, 법에서 정한 기준 이하로만 전환 가능합니다.
✔️ 전환율 계산 방식
- 기존 법정전환율: 10%
- 현재 기준: "기준금리(0.5%) + 3.5%"와 "10%" 중 낮은 값 적용
- 예시
- (전세 5억 원 → 보증금 3억 원 + 월세 67만 원)
- (전세 5억 원 → 보증금 2억 원 + 월세 100만 원)
✔️ 임대인이 이 법정 전환율을 초과하여 월세를 요구하는 경우, 초과분은 법적으로 무효 처리됩니다.
📌 Q3. 법정 전월세 전환율은 반드시 따라야 하나요?
✔️ 네, 의무 사항입니다.
✔️ 보증금을 줄이고 월세를 늘릴 경우, 법에서 정한 전환율을 초과하면 계약이 무효가 됩니다.
✔️ 임대인이 초과 청구하면 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다.
📌 Q4. 법정 전월세 전환율이 2.5%로 변경된다던데, 기존 계약에도 적용되나요?
✔️ 네, 개정된 전환율은 기존 계약에도 적용됩니다.
✔️ 하지만, 시행 이후 "최초로 보증금을 월세로 전환하는 경우"부터 적용됩니다.
✔️ 즉, 법 시행 전에 이미 전환된 경우는 새로운 전환율이 적용되지 않습니다.
✅ 3. 월세에서 보증금으로 전환하는 경우는?
✔️ 법정 전월세 전환율은 보증금을 줄이고 월세를 늘리는 경우에만 적용됩니다.
✔️ 반대로, 월세를 낮추고 보증금을 늘리는 경우에는 법정 전환율 적용 대상이 아닙니다.
✔️ 이 경우에는 지역별 전월세 전환율과 시장 상황을 고려해 임대인과 임차인이 협의해야 합니다.
🎯 마무리: 임대인 변경 & 전월세 전환, 핵심 요약
✔️ 임대인이 변경되어도 기존 계약은 유지된다.
✔️ 새로운 임대인도 계약갱신청구권을 인정해야 한다.
✔️ 다만, 새로운 임대인이 직접 거주하려는 경우 갱신 거절이 가능하다.
✔️ 임차인의 동의 없이 전세를 월세로 바꾸는 것은 불가능하다.
✔️ 보증금을 줄이고 월세를 늘릴 경우, 반드시 법정 전환율을 따라야 한다.
✔️ 법정 전환율은 10% 또는 "기준금리(0.5%) + 3.5%" 중 낮은 비율이 적용된다.
✔️ 향후 전환율이 개정되면 기존 계약에도 적용될 수 있다.
🏡 전·월세 계약을 앞두고 있다면, 법적 기준을 숙지하고 협의하는 것이 가장 중요합니다.
특히 전월세 전환 시 법정 기준을 초과하면 무효가 될 수 있으니, 반드시 확인 후 진행하세요!
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