임대인의 계약 갱신 거절, 언제 가능할까? 합법적인 방법과 주의할 점

 

임차인의 계약 갱신 요청에 대해 임대인은 무조건 거절할 수 있는 것일까요?

 

아닙니다. 주택임대차보호법(주임법)에 따라 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 존재하는 경우에만 가능하며, 그렇지 않으면 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

 

이번 글에서는 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 조건과 주의할 점을 알아보겠습니다.

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1. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임대인은 아래 9가지 경우에 한해 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

✅ 1. 임차인의 차임 연체

• 2개월(2기분) 이상 월세 연체가 있는 경우
  • 예: 1월, 2월 월세를 연체했다면 갱신 거절 가능
  • 1월 연체 후 2월과 3월 월세를 냈더라도 4월에 다시 연체하면 거절 가능

✅ 2. 임차인의 허위 계약 또는 부정한 방법으로 임차한 경우

• 신분을 속이고 임차 계약을 체결한 경우
• 주거용이 아닌 불법 영업장 등으로 사용한 경우

✅ 3. 임대인이 임차인과 합의하여 보상 후 갱신 거절하는 경우

• 임대인이 임차인에게 충분한 보상(이사비, 추가 지원 등)을 제공한 경우
  • 단, 임차인이 동의하지 않으면 거절할 수 없음

✅ 4. 임대인의 동의 없이 임차인이 주택을 전대(재임대)한 경우

• 임차인이 임대인의 허락 없이 제3자에게 임대한 경우

✅ 5. 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우

• 허락 없이 구조 변경, 무단 증·개축을 한 경우
• 과실로 인해 화재 발생 등으로 주택이 훼손된 경우

✅ 6. 주택의 멸실로 인해 거주가 불가능한 경우

• 화재나 자연재해 등으로 주택이 심각하게 파손된 경우

✅ 7. 철거 또는 재건축이 필요한 경우

• 임차인과 계약 당시 철거 또는 재건축 계획이 명확히 고지된 경우
• 건물이 너무 노후되어 안전상의 문제가 있는 경우
• 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

✅ 8. 임대인 또는 직계가족이 직접 거주하려는 경우

• 임대인 본인 또는 직계존속(부모) 또는 직계비속(자녀)이 거주하는 경우
• 단, 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절했지만, 실제로 거주하지 않고 제3자에게 재임대하면 손해배상 청구 가능

✅ 9. 기타 임차인의 중대한 의무 위반이 있는 경우

• 허락 없이 무단 공사를 진행하여 원상복구가 불가능한 경우
• 임차인이 임대인의 동의를 구하지 않고 주택 사용 목적을 변경한 경우

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2. "실거주" 이유로 갱신 거절한 후, 실제로 거주하지 않으면?

임대인이 "직접 거주할 목적"이라며 갱신을 거절한 후 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대한다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

📌 손해배상 기준
① 갱신 거절 당시 월세의 3개월분
② 새로운 임차인에게 더 높은 금액으로 임대한 경우, 차액의 2년 치
③ 임차인이 이사하면서 발생한 실질적 손해

 

위 ①, ②, ③ 중 가장 큰 금액이 손해배상액으로 책정됩니다.

예시

기존 월세: 100만 원

새 임차인에게 120만 원에 재임대한 경우

손해배상액: (120만 원 - 100만 원) × 24개월 = 480만 원

 

이처럼 실거주를 이유로 갱신 거절한 후, 실제로 거주하지 않고 재임대한 경우에는 법적 책임을 질 수 있으므로 주의해야 합니다.

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3. 계약 갱신 거절 시 유의할 점

✅ 1. 거절 통보 시기 준수

• 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절을 통보해야 합니다.
• 이 기간을 벗어나면 갱신 거절이 불가능하며, 자동 연장될 수 있습니다.

✅ 2. 구체적인 사유 명확히 전달

• 구두로만 통보하는 것은 나중에 분쟁이 될 수 있으므로, 내용증명 우편 또는 문서화된 방식(문자, 이메일 등)으로 남겨두는 것이 중요합니다.

📌 임대인의 갱신 거절 통보 예시 (내용증명 우편/이메일)

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갱 신 거 절 통 지 서
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발신인 (임대인): ○○○
수신인 (임차인): ○○○

1. 계약 정보

• 주소: ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○○호
• 임대차 계약일: ○○년 ○○월 ○○일
• 계약 만료일: ○○년 ○○월 ○○일

2. 갱신 거절 사유
   본인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 아래 사유로 계약 갱신을 거절합니다.

• (예시) 임대인 본인 및 가족이 직접 거주할 예정
• (예시) 임차인의 차임 연체 (2개월 이상)

3. 통지 시점
   본 통지는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 이루어졌음을 확인합니다.

📅 작성일: ○○년 ○○월 ○○일
📬 발송 방법: 내용증명 우편

발신인 (임대인): ○○○ (서명)
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✅ 3. 거절 사유가 정당한지 확인

• 단순히 "매도 예정"이라는 이유로는 갱신 거절이 불가능합니다.
• 법에서 정한 9가지 정당한 사유에 해당해야 합니다.

✅ 4. 임차인이 갱신을 요청했다면 무조건 거절하지 않도록 신중히 고려

• 부당한 거절 시 손해배상 책임이 발생할 수 있음.
• 협의를 통해 합리적인 합의점을 찾는 것이 중요.

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4. 갱신 거절은 법적 요건을 갖춰야 한다

임대인은 일정 조건에서 갱신을 거절할 수 있지만,
갱신 거절이 법적으로 인정되지 않으면 임차인의 갱신 요구가 받아들여지고, 손해배상까지 해야 할 수 있습니다.

갱신 거절을 고려 중이라면 법에서 정한 사유를 정확히 확인하고, 절차에 맞게 통보하는 것이 중요합니다.

 

📌 임대인의 올바른 갱신 거절 요령
✔ 정당한 사유에 해당하는지 확인
✔ 계약 만료 6개월~1개월 전에 서면 통보
✔ 내용증명 우편으로 증빙 남기기
✔ 실거주 이유로 거절 후 반드시 실제 거주할 것

 

이 내용을 숙지하고, 법적인 분쟁을 피하면서 원활한 계약 종료를 진행하세요! 😊

 

인터넷으로 내용증명 보내는 방법