모아타운이란? 대규모 정비사업, 소규모 정비사업, 투자 주의사항

모아타운이라는 말 들어보셨나요? 왠지 재개발, 재건축은 익숙한데 모아타운은 정확한 뜻을 이해하기가 어렵죠. 모아서 마을을 만든다는 뜻인 것 같기도 하고요. 최근 뉴스에 “지분 쪼개기 용납 못해… 모아타운 투기 정황 포착”, “'오세훈표 모아타운 2호' 통합심의 6개월 단축…950세대 공급” 등의 뉴스가 있었던 걸 보면 부동산 투기와도 관련이 있는 것 같은데요. 모아타운은 사실 서울시에서 추진 중인 재개발 사업의 일환이랍니다. 모아타운이란 무엇인지, 과연 선정되면 지역주택조합으로 재개발하는 것보다 좋은 것인지, 투자 주의사항과 함께 2024년 추진 중인 곳은 어느 곳인지 한 번 알아보겠습니다.

 

모아타운이란 (출처. 서울시)

정비사업

모아타운 이전에 정비사업에 대해 아셔야 합니다. 정비사업에는 대규모 정비사업과 소규모 정비사업이 있습니다.

 

대규모 정비사업

대규모 정비사업은 정비 기반시설이 극히 열악하고 단독주택 및 다세대주택 등 노후-불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 보전-정비-개량하기 위한 목적으로 진행됩니다. 재개발 사업도 대규모 정비사업에 해당되는데요, 노후한 도시지역에서 주거환경을 개선하거나 도시 기능을 회복시키려는 목적이 있지요. 이 외 재건축 사업이 있습니다. 많이들 아실 텐데요, 정비기반시설은 양호하지만 공동주택(아파트) 자체가 노후되어 주거환경을 개선하기 위한 목적입니다.

 

소규모 정비사업

소규모 정비사업은 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리-활용하기 위한 목적이 하나가 있습니다. 아니면 자율주택 정비사업이라고 해서 단독-다세대주택을 자율적으로 개량-정비하도록 지원하기도 하고요, 가로주택정비사업은 기존의 가로(길이죠)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하게 됩니다. 소규모 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 일입니다. 보통 2~3개 동으로 이루어진 3~5층 이내의 구형 빌라 단지가 요즘 소규모 재건축으로 많이 진행됩니다.

정비사업의 종류

 

 

모아타운이란

그럼 모아타운이란 무엇일까요? 앞서 이야기한 소규모 정비사업의 일종으로 탄생한 것이 모아타운입니다.

 

모아주택 개요

 

모아타운 사업은 신구 건축물이 섞여 있는 100,000㎡ 미만의 낡은 저층 주거지역을 통합하여 소규모로 재개발하는 프로젝트예요. 주민 동의가 필요하지만 이 사업을 통해 대상으로 선정되면, 필요에 따라 용도지역의 변경과 층수 조정이 가능해지고(종 상향이 이루어집니다), 기반 시설에 대한 재정적 지원도 받을 수 있습니다. 또한 정비계획 수립이나 조합추진위의 승인과 같은 여러 절차가 간소화되어, 일반적인 재개발 공사가 8~10년이 걸리는 것에 비해 2~3년 정도 시간이 단축됩니다.

이에 따라, 일부 주택 소유자들과 부동산에 투자하기 위해 매입한 소유자들 사이에서는 모아타운 사업에 대한 지지가 나타나고 있습니다. 주거 환경 개선의 기회가 되기 때문인데요. 모아주택은 낡은 주택을 소유한 서민들에게 아파트로의 전환을 가능하게 하는 중요한 계기가 됩니다.

 

모아타운으로 지정이 되면 용적률 완화 혜택이 주어집니다. 하지만 제1종에서 2종, 3종으로 종 상향이 될 때마다 증가된 용적률의 반을 임대주택으로 채워야 하는 조건이 붙습니다. 전체 주택 중 10%를 공공임대주택으로 하면 용적률이 25% 주어지고, 공공지원 민간임대주택 10%를 더 채우면 25% 인센티브가 더 붙게 됩니다. 또 일반 재개발은 토지 등 소유자의 지분 67% 이상이 필요하지만 모아주택은 57%만 필요하다는 장점이 있습니다. 

 

위와 같은 사례는 시범사업지로 선정된 강북구 번동의 경우에서 볼 수 있는데요, 용도를 제2종 일반주거지역에서 제3종으로 상향하면서 15층이었던 층수제한이 사라졌기 때문에(제3종 50층까지 가능),  793 가구가 철거되고 1240 가구의 아파트로 다시 지어지는데요, 가구 증가분의 절반인 265 가구를 임대주택으로 제공하게 됩니다. 

 

모아주택 사업 유형 종류

 

하지만 분담금이라는 난관이 있습니다. 특히 대지 지분이 많은 소유자들 사이에서는 지금의 임대 수익에도 만족하기 때문에 굳이 모아타운을 할 필요가 없다는 의견이 나오기도 합니다. 아마도 다가구 주택의 소유자이실 것 같은데요, 실제로 광진구 자양4동에서는 토지 소유자를 중심으로 모아타운 사업에 대한 반대가 커져 결국 사업이 중단되는 상황에 이르기도 했답니다. 서울시가 보조금의 일부를 부담하긴 하지만 현재 기준, 33㎡ 빌라 소유자가 84 ㎡의 아파트를 배정받으려면 분담금이 3~4억 정도 나온다고 알려져있습니다.

 

모아타운 예정지는 어디

서울 양천구 신월3동 173번지 일대

2022년 6월, 서울시는 주거환경 개선이 필요한 지역을 대상으로 모아타운 공모를 실시했으며, 그 결과 고도제한과 공항 소음 등의 문제로 개발이 어려웠던 양천구 신월3동 173번지 일대가 선정되었습니다. 양서중학교 옆이고 가까운 지하철은 5호선 화곡역으로 보입니다. 화곡역까지 버스로 약 20분 소요되는 것으로 나오네요. 아마 신월동에 가보신 분들은 아실 텐데요, 바로 옆 목동과는 분위기가 천지차이지요. 이 지역은 20년 이상 된 노후 건축물들이 집중되어 있어 분위기가 사뭇 다릅니다. 십수 년 전에 제 지인이 신월 시장 인근의 저렴한 빌라에 살았었는데, 집값이 저렴한 대신에 3층짜리 공동주택은 굉장히 낙후되어 있었고, 재개발 이야기가 이미 오가고 있었던 터라 언제든지 집을 비워주겠다고 하고 계약을 하셨다는 말씀이 기억이 납니다.

 

모아타운 지정 이후, 주민설명회를 포함해, 지난달 서울시의 소규모주택정비 통합심의를 조건부로 통과하며 이 지역이 관리지역으로 최종 확정되었습니다. 이에 따라 신월3동 173번지 일대에 대한 모아타운 관리 계획이 마련되었으며, 이 계획에는 용도지역의 변경(제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역으로), 주차장 및 어린이공원 등의 정비기반시설의 신설 및 확충, 그리고 남부순환도로와의 직접적인 연결로 구축 등이 포함되었습니다.

 

이 지역은 4개의 구역으로 나뉘어 총 1500 가구 정도를 공급할 예정이며, 이 중 1125 가구가 분양주택으로, 369 가구가 임대주택으로 배정될 예정입니다. 최종적으로는 10층 높이의 건물들로 구성될 계획인데, 고도제한으로 인해 결정된 내용이라고 합니다. 새로워질 신월동이 기대가 되네요.

 

면목동 모아타운

서울시 중랑구 면목동 86-3 일대

총 950세대의 새로운 주택을 제공할 예정입니다. 이번 프로젝트는 사업 기간을 최소 6개월 단축시켜, 내년에 본격적인 공사에 착수할 계획이라고 합니다. 면목동 86-3 일대는 주로 노후화된 다가구 및 다세대 주택이 밀집된 지역으로, 주차와 녹지, 편의시설이 부족하여 생활환경이 좋지 않았는데요, 이 지역은 강북구 번동과 함께 초기 시범사업 지역으로 선정되어, 면목역과 주요 도로에 둘러싸인 약 97,000㎡의 면적에 대한 관리 계획을 수립하고 2022년에 모아타운으로 지정되었답니다.

 

이번 계획에서는 용도지역을 기존의 2종 일반주거지역(최고 7층)에서 3종 일반주거지역으로 상향 조정하였으며, 이를 통해 사업 환경이 크게 개선되었습니다. 구역별 협약과 특별건축구역 지정을 통해 다양한 높이와 외관의 변화를 가미한 주동 중앙에는 36층의 랜드마크 건물을 배치할 계획이라고 합니다. 또한, 용도지역의 상향과 용적률의 완화를 통해 총 246세대의 임대주택을 소셜믹스 방식으로 제공하며, 모아타운 관리 계획에 포함된 세입자 손실보상을 적용하여 이주 문제를 미리 해결할 방침입니다. 앞서 반대하는 의견도 있다고 했지요. 보상이 필요하니 수익성을 위해 이런 방식을 택하게 된 것 같습니다.

 

 

'면목동 모아주택·모아타운' 프로젝트는 내년 2025년에 착공하여 2029년에 완공될 예정입니다. 이와 함께 면목동 모아타운의 3 구역, 4 구역, 5 구역은 올해 안에 통합 조합을 설립하고 건축 계획을 확정한 뒤 통합 심의 등의 절차를 거쳐 사업을 진행할 예정입니다. 위에 이야기 한 임대주택 제공과 세입자 보상안은 세입자의 현황을 파악하고 협의를 거쳐 최종적으로 확정될 거라고 하는데요, 사업을 통한 이주 문제가 잘 해결되었으면 좋겠습니다.

 

강서구 방화동 592-1번지 일대와 송파구 풍납동 483-10번지 일대

서울의 강서구 방화동과 송파구 풍납동에서는 모아타운 사업을 통해 새롭게 2319세대의 주택이 공급될 예정입니다.

서울시에 따르면, 최근 열린 제3차 소규모주택정비 통합심의위원회에서 이 두 지역의 모아타운 사업 계획이 승인되었습니다.

 

방화동에는 주거 환경이 열악한 지역에 위치해 있는데, 이곳은 주로 노후화된 건물과 좁은 도로, 부족한 주차 공간이 문제였습니다. 2022년에 모아타운 사업 대상으로 선정된 후, 이번 심의를 통해 총 1389세대의 주택 공급이 확정되었으며, 추가로 사업 범위를 확장하여 더 많은 주택이 건설될 가능성도 열려 있습니다.

 

한편, 풍납동은 문화재 보호구역에 가까워 건축에 여러 제약이 있었던 지역입니다. 특히, 문화재 보호와 조망권을 위한 높이 제한이 주요 고려사항이었습니다. 그러나 새로운 관리계획안에 따라, 최대 20층까지의 건축이 가능해지며, 용도지역도 상향 조정되어 총 930세대의 주택이 제공될 예정입니다. 문화재 보호구역과 인접한 일부 지역은 공원으로 조성되어 지역사회에 기부채납되며, 해당 면적만큼 건축 용적률의 완화 혜택을 받게 됩니다.

 

추진 중인 모아타운

 

2024 모아타운 지정 현황

모아타운 확정

동작구 상도동 279 일대

주민 동의율 약 60%, 약 4.9만 제곱미터

 

서초구 양재2동 374, 382 일대

주민 동의율 약 60%, 약 6~6.8만 제곱미터

 

중랑구 면목2동 139-52 일대

주민 동의율 약 50%, 약 7만 제곱미터, 건물 노후도 76%

 

중랑구 중화2동 299-8 일대

약 7.5만 제곱미터, 건물 노후도 86%

 

모아타운 보류 대상

강북구 수유동 392-9 일대

기반 시설 부족으로 재검토 필요

 

성북구 보문동 6가

주민 반대로 보류

 

성북구 하월곡동 40-107 일대

초역세권으로 다른 방식의 개발 추진

 

2024년 현재 모아타운 현황입니다. 주민 반대가 있거나 새로 주변 정비까지 필요한 경에는 모아타운 결정이 안 되는 것을 알 수 있습니다. 또 초역세권으로 사업성이 뛰어난 경우 굳이 모아타운을 할 필요가 없어 보이는 경우도 있네요. 이렇게 모아타운을 신청한다고 모두 되는 것이 아님을 알 수 있습니다. 

 

모아주택, 모아타운 투자 시 주의사항

모아타운을 계속 설명드렸는데요, 그 보다 작은 단위가 모아주택입니다. 모아주택 몇 개를 모아서 하나로 묶어 아파트로 짓거나 공동시설도 만들면 바로 모아타운이 됩니다. 도로(6m)만 그대로 두고 여러 구역별로 아파트를 지어 올리는 방식인데요, 모아주택을 모아타운으로 하려면 조합이 2개 이상 있거나, 사업 예정지 각각 토지면적의 2/3 이상 동의가 필요합니다.

그리고 모아타운을 투자로 접근하신다면 신중하게 확인하실 것이 있습니다. 바로 교회가 있는지, 구역 내 토지 소유자가 있는지 여부입니다.

서울 성북구 장위동 장위 10 구역 재개발 사례에서 사랑제일교회가 563억을 보상하라며 알 박기 한 사건은 모두들 아실 거라 생각합니다. 2021년 11월 서울 모아타운 대상지로 선정된 중구 신당5동 모아타운 2 구역이 있습니다. 대지지분 14 ㎡에 프리미엄이 5~7천만 원까지 붙은 상황인데요, 해당 지역은 건물 노후도도 57%에 도로 등 제반 사정도 양호하고 신당초와 성동고가 인근에 있어 교육 환경도 괜찮습니다. 하지만 구역 한가운데 '산돌교회'가 있습니다. 교회(또는 절)와의 협의 때문에 사업이 4~5년 이상 늦어지는 경우도 많다고 합니다. 또 토지소유자가 많을 경우, 토지 규모가 작을수록(지분 쪼개기) 동의율 요건(토지 등 소유자 수 80%)을 채우기가 힘들다고 하니 투자 시 고려해야 하겠습니다. 

 

가로주택형이나, 소규모 재건축형, 소규모 재개발형의 경우 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립 인가 후 조합원 지위양도가 제한됩니다. 또 분양권 전매도 제한됩니다. 투기과열지구, 조정대상 지역에서 건설 공급되는 주택 및 분양가 상한제 적용 주택에 제한되는 내용입니다. 게다가 소규모 재건축형의 경우 초과이익환수도 적용을 받습니다. 30 가구 이상 일반 분양을 하게 되면 분양가 상한제 또한 적용이 됩니다.

 

모아주택은 권리산정 기준일이 선정 공고일입니다. 

언제 착공 신고가 이루어졌는지 모르고 모아주택 선정지라고 매수하시게 되면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 신축이나 증축 빌라의 경우 착공신고일이 선정공고일 이후라면 현금 청산의 대상이 됩니다. 작년부터는 선정지가 아니라 모아주택 응모지에 대해서도 권리산정기준일이 확정되기 때문에 각별한 주의가 필요합니다. 선정이 확정되지 않았더라도 신청서를 제출한 순간부터 선정될 때까지 '지분 쪼개기' 투기를 막기 위함입니다.

 

 

모아주택 모아타운 문의는 주택공급기획관 > 전략주택공급과 > 문의 02-2133-8237

 

여기까지 모아타운이란 무엇인지에 대해 간략히 설명을 드렸습니다. 혹시나 우리 동네에 모아타운을 추진하고 싶으시다면 블로그 정보를 기본으로 서울시에 문의하시는 것이 가장 정확하실 것 같습니다. 위에 문의 전화번호입니다.

 

전화로도 가능하고, 사업 소개나 신청 등 절차가 사전에 궁금하시다면 아래 서울시청 사이트를 참고하셔도 좋겠습니다.

 

기본적인 주민 설명 자료는 PDF 파일로 올려둘 테니 참고하세요. 서울시 홈페이지에서 가져온 자료입니다.

모아주택 주민설명자료.pdf

16.14MB

 

https://news.seoul.go.kr/citybuild/archives/516135 

사업소개

 

최근 오래되고 낡은 빌라나 다주택들이 재개발되는 것을 보면서 저도 모아타운, 모아주택에 관심을 가지게 되었는데요. 투자로 접근하려면 생각보다 제한되는 것이 많습니다. 투기 목적의 매입을 거의 차단시켰다고 보이는데요, 섣불리 매입하셔서 현금청산 당하지 않으셨으면 좋겠습니다. 내 돈은 소중하니까요! 그리고 분담금은 인터넷 검색으로 알 수 있는 내용이 아닙니다. 감정이 끝나고 사업 주체를 통해 정확하게 확인하실 수 있습니다. 여기까지 모아주택, 모아타운에 대해 알아보았습니다. 읽어주셔서 감사합니다.