전전세, 전대차 뜻과 계약시 주의사항

임대, 임차 이런 말은 부동산 계약하면서 많이 들어보셨을 텐데요, 전전세-전대차라고 알고 계신가요? 이번에 전원주택에 전세로 살고 계시는 저희 친척분께서 안 쓰는 방 하나를 외국인 분께 빌려주셨다고 하는데, 이런 경우 전전세-전대차라는 용어를 쓰게 된답니다. 오늘은 부동산 용어 중 하나인 '전전세'와 '전대차'에 대해 이야기해보려 합니다. 이 두 개념은 상당히 비슷해 보이지만, 실제로는 굉장히 다른 개념입니다. 그럼 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

전대차 뜻과 주의사항

전전세란?

전전세는 전세권설정등기를 마친 임차인이 제 3자에게 재임대하는 것을 의미합니다. 내가 집을 빌려 임차인으로 들어갔는데 또 다른 임차인에게 비용을 받고 다시 임차인을 구하는 것입니다. 즉, 전세를 얻은 사람이 일부 또는 전부를 전세나 월세로 다시 임대하는 경우를 말합니다. 자기의 전세권을 목적으로 전세권을 설정하는 것이라고 생각하시면 됩니다.

 

내가 전전세로 들어가는 상황이라면 어떻게 될까요? 전세권설정등기를 마쳤기 때문에 집주인의 별도 동의 없이도 전전세 계약을 맺을 수 있습니다. 따라서 전전세 계약을 맺을 때는 집주인이 아닌 기존 임차인과 계약을 체결하면 됩니다. 다만 만약 집주인과 기존 임차인이 전세권을 설정할 당시 전전세 금지조항을 특약으로 넣은 경우라면 전전세 계약을 맺을 수 없겠죠. 그리고 최초 임차인의 전세기간을 넘을 수는 없습니다.

전전세, 전대차 뜻과 계약시 주의사항

전전세의 필수조건

기존 전세보증금을 넘을 수 없습니다.

기존에 1억이 보증금인 집을 들어간다면, 내가 보증금으로 1억 이상을 내지 않는다는 말입니다.

 

하자 및 사고가 발생할 경우 기존 세입자가 책임을 져야 합니다.

 

기존세입자와 집주인간의 계약이 만료된다면 전전세계약도 만료됩니다.

 

혹시 모를 위험 방지, 전전세를 보장받기 위해서는 기존세입자의 전세권에 다시 전세권을 설정해야 합니다.

 

전전세 vs 전대차

임대인으로 부터 해당 주택에 대한 전세권을 설정한 후 다른 사람에게 한 번 더 임차하는 것을 의미하는 것은 똑같습니다. 다만, 전대차는 전세권설정등기를 하지 않은 임차인이 임대하는 것을 뜻합니다. 이럴 경우 “임대인 vs 임차인(전대인), 임차인(전대인) vs 전차인” 이렇게 두 개의 계약이 있다고 보시면 됩니다. 보통 임대차계약으로 생긴 임차권의 경우 임대인 동의가 필수지만, 만약 전세권 등기를 한 경우라면 임대인 동의 없이도 전대차를 할수 있습니다.

 

원칙적으로 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 전대(제삼자에게 임대하는 것)할 수 없습니다. 내가 전세 또는 월세로 얻은 집을 다른 사람에게 다시 세를 주면 임차인이 전대인이 되고 새로운 누군가가 전차인이 됩니다. 만약 임차인이 임대인의 동의 없이 전대할 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 임차인(전대인)과 전차인 사이의 전대차 계약은 유효합니다. 이러한 이유로, 임차인이 제삼자에게 전대하기 위해서는 꼭 임대인의 동의를 받는 것이 좋습니다.

 

전대차란?

전대차는 임차인이 사용 수익하던 건물을 제3자에게 사용하게 하는 계약으로 전대차는 전세권설정등기를 하지 않은 임차인이 다른 이에게 다시 임대하는 걸 뜻합니다. 전대차는 임대인의 동의가 없으면 법적 보호를 받을 수 없습니다. 임대인의 동의를 받아야 하고 임대인 동의 없이 전대한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 전대차는 임대인이 동의를 하지 않는 경우가 대다수이고 전차인은 보증금 및 기간 등 조건이 불리할 수 있어 위함 한 계약입니다.

 

전대차는 전전세와 달리 전세권설정등기가 되어있지 않으므로 전대차를 놓으려면 반드시 집주인의 동의를 얻어야 합니다. 집주인의 동의 없이 제 3자에게 임대를 놓을 경우 집주인은 임대차 계약을 해지할 권리가 있는데, 임차인이 건물 전체가 아닌 일부분만 새로운 임대를 받는 경우라면 집주인의 동의를 받지 않아도 됩니다. 예를 들어 전세 계약한 집의 방 3개 중 1개만 다른 이에게 임대하는 건 집주인 동의가 없어도 가능한 것입니다.

 

전전제, 전대차 주의사항

전전세권설정등기하기

전전세와 전대차 계약에서 가장 중요한 건 주택에 문제가 생겼을 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 권리를 확보하는 것입니다. 전전세 계약을 하게 될 경우 기존 임차인이 등기부등본상 전세권 1순위인지 확인하는 것이 중요합니다. 그리고 계약 이후에는 반드시 전전세권 설정등기를 해야 합니다. 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못하게 될 경우 주택을 경매로 넘기거나 경매 후 배당받을 권리는 1순위 전세권자에게 있게 되는데, 전세권자가 배당에 참여하지 않더라도 경매를 통해 새로 낙찰받은 집주인이 전세권도 함께 인수받기 때문에 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

 

전전제, 전대차 주의사항

전입신고하기

또 전대차 계약일 경우 전차인은 임차인이 이사 간 이후 14일 이내 전입신고를 마무리해야 합니다. 전차인은 기존 임차인에게 보증금과 월세 등을 지급한 사실만으로는 아무런 대항력을 갖지 못하기 때문인데요, 전입신고를 하게 되면 기존 임차인의 대항력이 유지되므로 전차인도 함께 보호받을 수 있습니다.

 

이 두 계약 모두 유의해야 할 점은 전전세와 전대차 계약 시 보증금은 기존 전세보증금 액수를 초과할 수 없다는 것입니다. 또한 기존 전세 계약이 종료되면 전전세와 전대차 계약도 종료된다는 점. 만약 전대차 계약을 맺었다면 집주인이 기존 전세 계약이 만료되기 6개월 전에 전차인에게 계약 해지를 통보해야 한다는 점 잊지 마세요.

 

이렇게 보면, 전전세와 전대차는 비슷해 보이지만 굉장히 다른 개념이라는 것을 알 수 있습니다. 부동산 계약을 체결할 때 이런 점들을 잘 이해하고, 자신의 상황에 맞는 선택을 하는 것이 중요합니다. 이상으로 '전전세'와 '전대차'에 대한 설명을 마치겠습니다. 다음에는 또 다른 생활 용어 주제로 찾아뵙겠습니다.