주택을 사거나 대출을 받을 때 LTV, DTI, DSR 같은 용어들이 자주 나와서 헷갈리죠? 이 글을 읽으면 이런 용어들을 쉽게 이해하고, 얼마나 대출을 받을 수 있는지 알 수 있을 거예요. 어렵게 느껴질 수도 있지만, 차근차근 설명해 줄 테니 걱정 말아요! 또한, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역과 같은 규제지역에 대해서도 알아봅시다.
먼저, LTV, DTI, DSR 기준은 다음 표를 참고하세요!
LTV (주택 담보 대출 비율)
Loan to Value Ratio, LTV
LTV는 집값 대비 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율이에요. 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 때, 집값의 일정 비율까지만 대출이 가능하다는 뜻이에요.
예를 들어, 5억 원짜리 집을 담보로 4억 원을 대출받으면 LTV는 80%가 됩니다.
DTI (소득 대비 부채 비율)
Debt to Income, DTI
DTI는 소득 대비 빚을 갚을 능력을 나타내는 비율이에요. 1년 동안 갚아야 할 주택대출의 원금과 이자를 연소득으로 나누어 계산합니다.
예를 들어, 연 소득이 5,000만 원인 사람이 DTI 40%를 적용받는다면, 매년 내야 할 원금과 이자가 2,000만 원을 넘으면 대출이 제한됩니다.
만약, 연 소득이 5,000만 원인 사람이 DTI 40%를 적용받는다면, 매년 내야 할 원금과 이자가 2,000만 원을 넘으면 대출이 제한됩니다. 연봉 5,000만 원의 40%인 2,000만 원이 이자 한도인 것이죠.
DSR (총부채 원리금 상환 비율)
Debt Service Ratio, DSR
DSR은 모든 대출을 기준으로 대출 한도를 정하는 비율이에요. 주택담보대출 외에도 학자금대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합산하여 연소득 대비 일정 비율까지 대출을 해줍니다. 현재는 DSR 40%가 기준입니다. 연 소득이 5,000만 원인 사람이 DSR 40%를 적용받는다면, 매년 갚아야 하는 원리금이 2,000만 원을 넘으면 대출이 제한됩니다.
스트레스 DSR
2024년부터는 미래에 금리가 오를 경우를 대비해 스트레스 DSR이 적용돼요. 이는 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담을 반영해 대출 한도를 줄이는 방식이에요.
스트레스 DSR은 단계별로 적용됩니다.
- 1단계 : 2024년 2월 26일부터 6월 30일까지, 스트레스 금리의 25% 반영
- 2단계 : 2024년 9월부터, 스트레스 금리의 50% 반영
- 3단계 : 2025년부터, 스트레스 금리의 100% 반영 주택담보대출 규제
- 무주택자 : LTV 50% 적용 (비규제지역은 60%)
- 생애 최초 구입자 : 9억 원 이하 주택에 대해 LTV 80% 적용
- 다주택자 : LTV 최대 30%까지 대출 가능
https://www.fsc.go.kr/no040101?cnId=2290
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카드 뉴스 전체 내용이 궁금하시다면 금융위원회의 홈페이지를 참고하셔도 좋아요.
DTI와 DSR의 적용
- 투기지역, 투기과열지구 : DTI 40% 적용
- 조정대상지역 : DTI 50% 적용
- 그 외 지역 : DTI 60% 적용
- 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자 : 투기지역 여부 관계없이 DTI 60% 적용
- DSR : 대출 금액이 1억 원을 넘으면 DSR 40% 적용
규제지역 이해하기
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 부동산 규제지역은 크게 세 가지로 나뉩니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역입니다. 현재 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등이 이러한 규제지역으로 지정되어 있습니다.
조정대상지역
조정대상지역으로 지정되면 부동산 보유세와 거래세 부담이 커지고, 대출 한도도 줄어듭니다.
- LTV는 9억 원 이하일 경우 50%, 9억 원 초과분에 대해서는 30%가 적용됩니다.
- DTI는 50%로 제한됩니다.
- 이 지역에서는 2주택 이상 보유 세대는 집을 새로 구입할 때 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
- 또한, 양도세와 종합부동산세가 중과됩니다.
- 청약 관련 규제도 강화되어, 전용면적 85㎡ 이하 주택은 가점제 물량이 75%로 늘어납니다.
투기과열지구
투기과열지구는 조정대상지역보다 주택 구매 시 대출 한도가 더 줄어듭니다.
- LTV는 9억 원 이하일 경우 40%, 9억 원 초과분에 대해서는 20%가 적용됩니다.
- 또한, 정비사업과 관련한 규제도 강화됩니다.
- 주택 구입 시 자금조달계획서와 자금조달 증빙자료를 제출해야 합니다.
투기지역
투기지역은 기획재정부 부동산가격안정심의위원회에서 지정합니다. 이 지역에서는 다른 규제지역과 달리 더욱 엄격한 대출 규제가 적용됩니다.
대출 한도 높이기
연소득이 높아지거나 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 대출 한도를 일시적으로 높일 수 있습니다. 최근 10년 만기 신용대출 등을 이용해 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있습니다. 이 외에도 보금자리론을 이용할 수 있습니다.
청년을 위한 특례 보금자리론
청년들의 경우 연소득이 낮아 DSR이 높게 나올 수 있으므로 '미래의 소득'을 반영해 계산합니다. 이는 주택담보대출을 받을 때만 적용되며, 만기 30년을 기준으로 연령에 따라 소득을 추가로 계산합니다.
상대적으로 연소득이 적은 청년이라면 DSR이 높게 나올 수밖에 없어요. 같은 금액의 빚이라도 3,000만 원을 버는 사람과 5천만 원을 버는 사람이 감당해야 할 빚의 무게가 다르니까요.
그래서 청년들이 돈 빌리는 것이 어려워지지 않도록 ‘미래의 소득’을 반영해 계산해주는 거예요. 다만, 집을 사려는 목적으로 주택담보대출을 받을 때만 적용되고, 신용대출을 받을 때는 적용되지 않아요. 또 자기 명의의 집을 갖고 있지 않은 근로소득자여야 하고요.
- 만 20~24세 : 현재 소득의 51.6% 추가
- 만 25~29세 : 현재 소득의 31.4% 추가
- 만 30~34세 : 현재 소득의 13.1% 추가
이 외에도 신혼부부, 다자녀, 전세사기 피해자를 위한 보금자리론이 준비되어 있어요.
대출 상환 방식
1. 원리금 균등 상환 : 대출 원금과 이자를 합쳐서 매월 균등하게 갚아나가는 방식이예요.
2. 원금 균등 상환 : 원금을 매월 균등하게 갚고, 이자는 남은 잔액에 대해서만 지급하는 방식이에요.
3. 만기 일시 상환 : 이자만 갚다가 만기에 원리금을 한 번에 상환하는 방식이에요.
복잡해 보이는 DSR이지만 대출을 받을 때 DSR 계산이 필요해요. 만약 10억 원이 필요해서 은행을 찾아가면, 무작정 돈을 빌려주기보다는 충분히 갚을 수 있을 만큼만 대출을 해주기 위한 장치로 DSR을 적용한답니다.
대출을 받기 전에는 주택, 대출, LTV, DTI, DSR 같은 용어들과 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역과 같은 규제들을 충분히 이해하고 준비하는 것이 중요해요. 각각의 규제와 한도를 알고 있으면 더 현명한 금융 계획을 세울 수 있답니다. 이제 대출을 받을 때 조금 더 자신 있게 준비할 수 있겠죠?
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