강남 3구(강남구 서초구 송파구)·용산구 아파트 ‘토지거래허가구역’ 재지정, 대출 자격 강화

 

강남3구·용산 아파트 ‘토지거래허가구역’ 지정…시장과 대출 관리 강화

 

최근 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 아파트 시장이 다시 과열되면서, 정부가 강력한 규제 조치를 내놓았습니다. 오는 3월 24일부터 이 지역 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하고, 6개월 동안 부동산 거래를 제한하는 정책을 시행합니다.

 

이와 함께 정부는 가계대출 규제 강화를 통해 집값 급등을 막고, 투기 수요를 억제하는 대책을 병행할 예정입니다. 주택시장 과열이 지속될 경우 조정대상지역 및 투기과열지구 확대 등 추가 규제도 검토되고 있습니다. 

 

이번 조치가 부동산 시장에 미칠 영향과 정부의 정책 방향을 자세히 살펴보겠습니다.

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1. 강남·용산 아파트, 왜 토지거래허가구역으로 지정됐나?

최근 서울을 중심으로 집값 상승세가 가파르게 나타나고, 거래량이 급증하는 현상이 포착되었습니다. 특히, 강남 3구와 용산구는 부동산 투자자들의 선호도가 높은 지역으로, 투기 수요가 몰리면서 집값이 급등하는 경향을 보였습니다.

 

이에 국토교통부와 서울특별시, 기획재정부, 금융위원회, 한국은행, 금융감독원 등 정부 관계기관은 3월 19일 부동산 대책 회의를 열고, 시장 안정화를 위한 규제 필요성을 논의했습니다.

▶ 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역이란 부동산 거래 시 반드시 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 지역을 의미합니다. 허가를 받지 않으면 매매 계약이 무효가 되며, 허가 없이 거래를 시도할 경우 법적 제재를 받을 수도 있습니다.

 

토지거래허가구역에서는 실거주 목적이 아닌 투기적 매매가 제한되며, 전세를 끼고 집을 매입하는 ‘갭투자’도 사실상 불가능합니다. 정부는 이번 조치로 강남·용산 지역의 주택 투기를 억제하고, 실수요자 중심의 거래를 유도하려 하고 있습니다.

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2. ‘주택시장 안정화 방안’의 주요 내용

이번 부동산 대책에서는 토지거래허가제 시행뿐만 아니라, 가계대출 규제 강화 및 시장 교란 행위 단속도 포함되었습니다.

① 강남·용산 아파트, 6개월간 토지거래허가제 적용

• 시행 기간: 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (필요 시 연장 검토)
• 대상: 강남구·서초구·송파구·용산구의 모든 아파트
• 거래 제한: 주택 매매 시 관할 지자체의 허가 필수
• 실거주 요건 강화: 허가를 받은 경우 일정 기간 실거주 의무 발생

과거에도 강남, 여의도, 목동, 성수동 등 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 바 있으며, 당시 해당 지역의 거래량이 최대 80% 감소하는 효과가 나타난 바 있습니다.

② 가계대출 규제 강화

정부는 이번 조치와 함께 부동산 관련 대출을 더욱 엄격하게 관리하겠다고 밝혔습니다.

• 수도권 지역별 가계대출 모니터링 강화
• 서울 주요 지역 주택담보대출 점검 확대
• 다주택자·갭투자자의 대출 규제 강화
• HUG(주택도시보증공사) 전세자금대출 보증비율 조기 하향 (7월 → 5월)

특히, 디딤돌 대출 등 정책대출이 집값 상승을 부추길 경우 대출금리를 인상하는 방안도 검토되고 있습니다.

③ 불법·편법 거래 단속 강화

국토교통부와 서울시는 이상거래 및 집값 담합을 집중 모니터링하고, 편법 대출 및 허위 신고에 대한 기획조사를 시행합니다.

만약 불법 행위가 적발될 경우 국세청, 금융위원회 등 관계기관과 협력하여 강력한 제재를 가할 방침입니다.

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3. 토지거래허가구역 지정이 시장에 미치는 영향

① 거래량 감소 & 집값 상승세 둔화

가장 직접적인 영향은 부동산 거래량 감소입니다.

• 2020년 여의도·목동·성수동이 토지거래허가구역으로 지정되었을 당시 거래량이 80% 급감
• 매도·매수자 모두 신중해지면서 집값 상승세가 둔화

② 갭투자 차단 & 실수요자 보호

토지거래허가제는 전세를 끼고 집을 사는 갭투자자들의 진입을 막는 효과가 있습니다.

• 실거주 목적이 아닌 투자 목적 매수 제한
• 실수요자 위주의 거래 활성화

③ 풍선효과 발생 가능성

강남·용산이 규제되면서 투자 수요가 다른 지역으로 이동할 가능성이 있습니다.

• 서초구·송파구 외곽 지역, 경기 일부 지역으로 매수세 유입 가능
• 시장 상황에 따라 추가 규제 가능성 있음

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4. 향후 전망과 정부의 추가 대책

정부는 이번 규제 이후에도 집값 불안이 지속될 경우 추가 조치를 검토할 계획입니다.

• 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정 가능
• 주택 공급 확대 추진 (재건축·재개발 지원 강화, 공공택지 미분양 매입 확대 등)
• 정책금융 지원 조정 (정책대출 금리 인상 가능성 검토)

박상우 국토교통부 장관은 "정부의 최우선 목표는 국민 주거안정"이라며, "시장 모니터링을 지속하면서 필요하면 추가적인 특단 조치를 시행하겠다"고 밝혔습니다.

 

오세훈 서울특별시장도 "규제는 최소화해야 하지만, 투기와 시장 왜곡이 발생하면 정부 개입이 불가피하다"며,
"민간 주택 공급 확대와 함께 시장 정상화를 추진하겠다"고 강조했습니다.

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부동산 시장은 어디로?

강남·용산 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하는 이번 조치는 단기적으로는 투기 수요 차단과 거래량 감소를 유도할 가능성이 높습니다.

 

그러나 근본적인 공급 부족 문제를 해결하지 않는다면 장기적인 효과가 제한적일 수 있습니다. 또한, 투자 수요가 비규제 지역으로 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

결국 부동산 시장이 안정될지는 향후 정부의 추가 대책과 경제 여건에 달려 있습니다. 시장 변화를 면밀히 살펴보면서 신중하게 대응하는 것이 중요합니다.

 

 

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