준주거지역이란? 집값과 개발을 뒤흔드는 용적률 도시계획 용어 해설

• 용적률이 뭐길래? 간단 정리

• 1. 용도지역이 뭐예요?

• 2. 준주거지역이란?

• 핵심 특징:

• 3. 어디서 볼 수 있나요?

• 4. 왜 집값에 영향이 클까?

• 마무리, 이름은 ‘준(準)’인데 영향은 ‘핵심’

 
2025년 4월, 서울 서남권 부동산 시장에 심상치 않은 기류가 감지되고 있습니다. 영등포와 구로, 특히 문래동과 당산동 일대의 재건축 단지들이 꿈틀대고 있습니다. 그 배경엔 바로 ‘준공업지역 내 용적률 완화’라는 커다란 제도 변화가 있습니다.
 
서울시가 지구단위계획 수립 시 공동주택 건립 허용 용적률을 기존 250%에서 최대 400%로 상향하면서, 기존에 재건축 추진이 어려웠던 노후 아파트 단지들까지 사업성이 개선될 가능성이 생긴 것입니다.

용적률이 뭐길래? 간단 정리

용적률이란 대지 면적 대비 건물의 총 바닥 면적 비율입니다.
예를 들어, 용적률이 250%이면 100평의 대지에 250평의 건축물을 지을 수 있다는 뜻이죠.
이 비율이 400%로 확대되면, 같은 부지에도 더 많은 가구를 지을 수 있고 건축 수익성도 급격히 향상됩니다.
 
이는 재건축 사업에서 수익성 확보의 핵심 요소이기에, 기존에 용적률 한계로 좌초된 프로젝트들도 다시 ‘시동’을 걸 수 있게 됐다는 의미입니다.
 

1. 용도지역이 뭐예요?

먼저 기본부터 짚고 갑니다.
‘용도지역’이란 도시를 어떻게 쓰고 개발할 것인지 정해놓은 구역을 말합니다.

예를 들어 어떤 땅은 주택만 지을 수 있고, 어떤 땅은 공장만 지을 수 있도록 ‘용도’를 구분해놓은 것이죠.
우리나라의 대표적인 용도지역은 다음과 같이 나뉩니다:

• 주거지역 (제1~3종, 준주거)
• 상업지역 (일반, 근린, 중심)
• 공업지역 (일반, 전용, 준공업)
• 녹지·관리·농림지역 등 비도시지역

그중에서 오늘의 주인공은 바로 ‘준주거지역’입니다.
 

2. 준주거지역이란?

준주거지역은 말 그대로 ‘주거와 상업, 업무기능이 혼합된 도시형 주거지’입니다.

핵심 특징:

• 주택과 상가, 오피스텔, 업무시설이 혼합 가능
• 용적률 최대 500%까지 허용 (제3종 주거지역은 300% 수준)
• 1~2종 주거지역보다 높은 층수·밀도 개발 가능
• 대로변이나 역세권, 개발지의 핵심 입지에 자주 지정됨

즉, 준주거지역은 단순히 아파트만 있는 동네가 아니라
상업시설과 주거시설이 공존하는, 도시의 경제 활동과 주거가 같이 이루어지는 곳이라고 보면 됩니다.
 

3. 어디서 볼 수 있나요?

서울에서 대표적인 준주거지역 예시는 다음과 같습니다:

• 여의도역·강남역 주변 대로변
• 상암 DMC 일부 구역
• 마곡·문정 법조타운 일대 개발지역

이런 지역은 보통 오피스텔, 아파트, 카페, 병원, 학원 등이 한 건물 또는 한 블록 안에 공존하죠.
그래서 준주거지역은 ‘도심 속 직주근접 라이프’를 가능하게 하는 대표 입지로 꼽힙니다.
 

4. 왜 집값에 영향이 클까?

준주거지역으로 지정되면 개발 가능성이 급상승합니다.

• 더 높은 건물 지을 수 있고
• 더 많은 세대 수 확보 가능
• 상가 수익까지 창출 가능

따라서 재개발·재건축에서 ‘준주거로 변경’만 돼도 땅값이 급등하는 일이 잦습니다.
특히 용적률을 300% → 500%로 높일 수 있다는 건 수익성이 완전히 달라진다는 의미니까요.

---

마무리, 이름은 ‘준(準)’인데 영향은 ‘핵심’

‘준’이라는 말이 붙어 있어서 덜 중요한 지역처럼 느껴지지만, 준주거지역은 도시의 핵심 기능을 담은 전략지역입니다.

주거와 상업이 공존할 수 있기 때문에, 고밀도 복합개발, 교통·인프라 확장, 주택공급 확대 등 다양한 도시 전략의 중심에 놓이는 경우가 많습니다.
 
따라서 부동산 뉴스에서 “준주거로 변경된다”, “준주거지역 지정”이라는 말이 나오면 그 지역은 앞으로 개발이 빨라질 가능성이 크고, 자산 가치도 바뀔 수 있다는 신호로 이해하시면 좋습니다.