주택 구매 시 세금, 꼭 알아야 할 비용들

 

단독주택을 처음 구매하는 분이라면, 예상을 뛰어넘는 세금과 부담금에 당황하실 수 있습니다. 특히 토지의 지목이 ‘대지’가 아닌 ‘농지’나 ‘임야’일 경우에는 지목변경이라는 절차가 필요하며, 이 과정에서 발생하는 비용이 상당할 수 있습니다. 이번 글에서는 단독주택 구매 시 꼭 알아야 할 주요 세금과 함께, 지목변경과 관련된 세금이 왜 두 가지나 나오는지를 명확히 설명드립니다.

단독주택 구매 시 기본적으로 발생하는 세금

1. 취득세

집을 사면 반드시 내야 하는 세금입니다.
취득세는 다음 요소에 따라 세율이 달라집니다.

• 주택 가격
• 주택 수
• 전용면적
• 생애 최초 구매 여부

신축 단독주택(원시취득)의 경우

• 취득세: 2.8%
• 지방교육세: 0.16%
• 농어촌특별세: 0.2% (단, 전용면적 85㎡ 초과 시 부과)

총 세율은 약 2.96~3.16% 수준으로 계산됩니다.

참고: 생애 최초 주택 구입자는 12억 이하 주택 구매 시, 최대 200만 원의 취득세 감면을 받을 수 있습니다(2025년까지 한시 적용).

2. 재산세 및 종합부동산세

집을 소유하고 있다면 매년 7월(건물), 9월(토지)에 재산세를 납부해야 합니다.
공시가격 기준이며, 일정 금액 초과 시 종합부동산세(종부세)도 부과됩니다.

• 1주택자: 공시가격 11억 초과 시 종부세
• 다주택자: 6억 초과 시 종부세

지목변경 시 주의할 ‘두 가지 세금’

토지의 지목이 ‘농지’나 ‘임야’인 경우 주택 건축을 위해 ‘대지’로 지목변경을 해야 합니다.
이 과정에서 크게 두 가지 항목의 세금 또는 부담금이 발생합니다.

1. 농지보전부담금 또는 산지전용부담금

(1) 농지보전부담금

‘농지’ → ‘대지’로 바꾸는 경우 부과됩니다.
계산법: 전용면적(㎡) × [개별공시지가 × 30%]
단, 상한선은 ㎡당 5만 원이므로 더 높은 공시지가의 땅이라도 최대 5만 원까지만 부과됩니다.

 

예시
100㎡ × (공시지가 200만 원 × 30%) = 6천만 원
→ 하지만 상한 적용으로 실제 부담금은 100㎡ × 5만 원 = 500만 원

(2) 산지전용부담금 (또는 대체산림자원조성비)

‘임야’ → ‘대지’로 바꿀 경우 부과됩니다.

기준은 산지의 위치 및 면적, 공시지가에 따라 달라지며
산지의 ㎡당 조성비 + 공시지가의 1%를 더한 금액이 부담금으로 계산됩니다.

2. 지목변경 취득세

지목을 변경한 이후에는 땅값이 오르게 됩니다.
이때 지목변경 전후의 공시지가 차이만큼 추가로 취득세가 발생합니다.

 

계산법
(지목변경 후 공시지가 – 지목변경 전 공시지가) × 2.2%

 

예시
지목 변경 전 1㎡당 공시지가가 50만 원, 변경 후 100만 원일 경우
100㎡ × (100만 원 – 50만 원) = 5천만 원 상승
→ 5천만 원 × 2.2% = 110만 원의 추가 취득세

 

※ 이 세금은 지목변경일로부터 60일 이내에 신고 및 납부해야 합니다.

실제 사례 질문에 대한 답변

“지목변경비가 두 개인가요?”

맞습니다. 지목변경과 관련된 비용은 두 가지로 나눠집니다.

1. 농지보전부담금 또는 산지전용부담금: 지목 변경 허가를 받을 때 내는 환경·자연 관련 부담금
2. 지목변경 취득세: 땅값 상승에 따른 세금으로, 지목변경 후 별도로 발생

이 둘은 서로 다른 종류의 부담금/세금이며, 중복 부과되는 것이 아니라 각각 별도로 발생합니다.

“건축주가 집 짓기 전에 이걸 다 처리하는 거 아닌가요?”

이론상으로는 그렇습니다.
하지만 건축주와의 계약 조건에 따라 일부 비용이 구매자에게 전가될 수 있습니다.

특히 다음과 같은 경우에는 주의가 필요합니다:

• 지목변경 절차가 아직 완료되지 않은 상태에서 분양받는 경우
• 계약서에 특약으로 “지목변경 관련 세금은 매수인 부담”이라고 명시된 경우

계약서와 고지서를 반드시 꼼꼼히 확인해야 하는 이유입니다.

“지목변경비가 천만 원 넘을 수도 있나요?”

네. 충분히 가능합니다.
특히 공시지가가 높은 지역, 면적이 넓은 토지, 지목변경 후 큰 가치 상승이 예상되는 경우에는 부담금과 취득세 합산이 천만 원, 심하면 수천만 원까지 나올 수 있습니다.

단독주택 세금 체크리스트 요약

항목	시점	계산 방식
취득세	등기 시	2.8% + 지방교육세 + 농특세 (최대 3.16%)
농지보전부담금	지목변경 허가 시	㎡ × (공시지가 × 30%) (상한 5만 원/㎡)
산지전용부담금	지목변경 허가 시	단위면적 조성비 + 공시지가 1%
지목변경 취득세	지목변경 완료 후 60일 이내	지가 상승분 × 2.2%
개발부담금	준공 후	개발이익의 20~25%
재산세	매년 7월/9월	공시가격 기준 산정
종합부동산세	매년 12월	1주택 11억, 다주택 6억 초과 시 부과

 

마무리 조언

단독주택을 구매할 때는 건물뿐 아니라 토지의 지목, 공시지가, 계약 조건까지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
특히 지목이 ‘대지’가 아닌 경우에는 지목변경과 관련된 복수의 비용과 세금이 필수적으로 발생한다는 점을 기억하세요.

모든 세금은 고지서 내역별로 항목을 정확히 파악하고, 불합리한 비용 전가는 없는지 계약서의 특약사항을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

지역별 규정과 세율 차이가 크기 때문에, 지자체 상담 또는 세무사, 건축사무소 등 전문가 조언도 적극 활용하는 것이 좋습니다.