2025년 6월 28일부터 시행되는 정부의 수도권 부동산 대출규제는, 주거 시장 전반에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 고가주택 수요자뿐 아니라 실수요자, 월세 공급자 모두를 아우르는 강력한 제한이 동시다발적으로 시행되기 때문입니다. 이번 포스팅에서는 주요 규제 내용을 정리하고, 실제 시장에 미칠 영향을 분석해보겠습니다.
주택담보대출 한도 '6억'으로 제한
수도권과 규제지역 내 주담대 한도가 최대 6억 원으로 제한됩니다. 이는 소득이나 담보가치와 무관하게 일괄 적용되는 것으로, 고가 아파트 매입이나 갈아타기를 고민하던 실수요자에게도 큰 제약이 됩니다. 예외 없는 일괄 제한은 최근 상승세였던 서울·수도권 아파트 매입 심리를 크게 위축시킬 가능성이 있습니다.
2주택자 이상, 주담대 전면 금지
이번 규제의 핵심 중 하나는 바로 **2주택자에 대한 대출 전면 금지(LTV 0%)**입니다. 다주택자는 수도권 및 규제지역 내에서 아예 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 1주택자의 경우에도 추가 대출을 받으려면 기존 주택을 6개월 내에 처분해야 합니다.
즉, 투기 수요뿐 아니라 자산 이전이나 갈아타기 등 전환 수요도 철저히 억제하는 구조입니다.
갭투자, 사실상 원천 차단
소유권 이전 전세대출, 이른바 '갭투자'를 위한 전세대출은 수도권·규제지역에서 전면 금지됩니다. 여기에 주담대 이용 시 6개월 내 전입 의무가 부과되면서, 실질적으로 전세를 끼고 주택을 사는 전략은 불가능해집니다.
이는 전세 및 월세 공급에도 영향을 줄 수 있는 결정적인 요소입니다.
주담대 만기, 30년 이내로 제한
지금까지는 만기를 길게 설정해 DSR(총부채원리금상환비율)을 낮추는 방식으로 대출 한도를 늘리는 사례가 많았습니다. 하지만 이번 규제로 주담대 만기를 30년 이내로 제한하면서, 장기 대출을 통한 우회적 대출 확대도 차단됩니다.
생애최초 대출도 규제 강화
생애최초 주택 구입자도 예외는 아닙니다. LTV는 기존 80%에서 70%로 축소되고, 전입 의무와 함께 정책 대출(디딤돌, 버팀목 등) 한도도 줄어듭니다. 특히 출산가구 특례 등도 일부 한도가 축소되면서, 실수요자의 부담도 커질 수밖에 없습니다.
생활안정자금 목적 대출도 '1억 한도'
기존 주택을 담보로 생활비나 의료비, 교육비 등을 대출받는 '생활안정자금 주담대' 역시 수도권과 규제지역에서 1억 원 한도로 제한됩니다. 2주택 이상 보유자는 이조차 불가능해집니다.
전세보증비율 하향…월세 시장도 타격
전세대출 보증비율이 기존 80%에서 70%로 하향되며, 월세 수요로의 전환이 가속화될 수 있습니다. 문제는 주담대 이용 시 전입 의무가 생기면서, 새로 매입한 주택을 월세로 돌릴 수 없다는 점입니다. 이로 인해 월세 매물 공급이 줄고, 가격이 오를 가능성이 커졌습니다.
신용대출도 연소득 이내로 제한
주택 구입 목적의 신용대출은 연소득 100% 한도로 제한됩니다. 기존에는 200%까지 가능했기 때문에, 소득 대비 과도한 대출을 막겠다는 의도로 해석됩니다.
실수요·임대시장 전반에 충격
이번 규제는 단순히 투기 억제를 넘어서, 실수요자까지 포함한 대출 억제책입니다. 생애최초 구입자, 갈아타기 수요자, 전세를 낀 실거주자 모두에게 상당한 제약이 생기며, 월세 공급까지 제한되어 시장 전반의 거래 위축과 가격 불안정을 동시에 불러올 수 있습니다.
https://youtube.com/shorts/K47ikWBxltA
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