상속 부동산│가족 간 공유재산과 소유권 분쟁의 현실

 

최근 정대선 전 에이치앤아이엔씨(HN Inc) 사장이 보유한 서울 성북동 주택이 경매를 통해 낙찰되면서, 다시 한번 ‘상속 부동산’의 복잡성과 그로 인한 분쟁 문제가 주목받고 있습니다. 이 부동산은 고(故) 정주영 현대그룹 명예회장이 1977년 매입한 토지로, 2001년 정대선 전 사장에게 상속되었지만, 그 위에 지어진 건물은 형인 정일선 현대비앤지스틸 대표의 명의로 되어 있어 소유권 관계가 복잡합니다. 바로 이러한 상황이 많은 상속 부동산에서 발생하는 현실적인 문제이기도 하죠.

 

이 글에서는 ‘상속 부동산’이 왜 자주 법적 분쟁이나 경매로 이어지는지를 중심으로, 상속 후 발생할 수 있는 소유권 분쟁, 공유 재산의 한계, 그리고 경매로 이어지는 주요 배경에 대해 살펴보겠습니다.

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상속 부동산이 곧 분쟁의 씨앗이 되는 이유

부동산은 상속 자산 가운데 가장 고가의 자산군에 속하며, 대부분 분할이 어려운 특성을 갖고 있습니다. 부모로부터 부동산을 상속받은 자녀들은 공동 소유자(공유자)로 지분을 나누게 되는데, 이 경우 “누가 사용할지, 누가 관리할지, 누가 세금을 낼지” 등 수많은 현실적 문제에 부딪히게 됩니다.

 

특히 공동명의가 아닌 경우에도 문제가 발생할 수 있습니다. 예컨대 이번 뉴스처럼 토지는 정대선 전 사장이, 그 위 건물은 정일선 대표가 소유한 경우처럼 ‘토지와 건물의 소유자가 다른 상황’은 법적으로 지상권, 임차권, 점유권 등 다양한 해석이 가능해 분쟁의 소지가 큽니다.

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공유 재산의 관리 문제│분할청구소송과 협의의 한계

공동 상속으로 인한 공유 상태가 지속되면, 종종 협의가 어려워지고 결국 분할청구소송으로 이어지는 경우가 많습니다. 민법상 공유자는 언제든지 자신의 지분을 처분할 수 있고, 나머지 공유자들과 협의가 되지 않으면 법원을 통해 강제적으로 공유관계를 청산할 수 있습니다.

 

특히 부동산처럼 물리적으로 나누기 어려운 자산은 법원에서 ‘현물 분할’이 아닌 ‘경매를 통한 분할(현금화)’을 결정하는 경우가 많습니다. 즉, 공동 상속자 간에 분할이 어려우면, 결국 부동산 전체가 경매로 넘어가게 되는 것이죠. 이 과정에서 가격은 감정가보다 낮게 형성되고, 상속자들은 예상보다 적은 금액을 수령하게 될 가능성이 있습니다.

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상속 이후 부동산 관리와 세금 부담

또한 상속 부동산은 세금 문제도 만만치 않습니다. 상속세를 비롯해 보유세(재산세, 종합부동산세)까지 부담하게 되며, 부동산을 직접 사용하지 않고 보유만 해도 매년 세금이 부과됩니다. 상속 당시 현금 자산이 충분하지 않거나, 공동상속인들 간에 세금 분담이 원활하지 않으면 결국 재산을 매각하거나 경매에 넘길 수밖에 없는 상황이 생깁니다.

 

이번 정대선 전 사장의 사례처럼, 개인이 법인의 대주주이거나, 해당 부동산이 법인의 채권관계에 얽혀 있을 경우엔 더 복잡합니다. 법인이 회생 절차나 파산을 겪게 되면, 그 대표 또는 대주주의 개인 자산도 채권자의 청구 대상이 되는 경우가 생길 수 있기 때문이죠.

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상속 시점부터 계획적인 관리가 필요하다

이처럼 상속 부동산은 상속 당시의 결정뿐만 아니라 이후의 관리 방식과 가족 간 협의 구조에 따라 그 운명이 완전히 달라질 수 있습니다. 가장 이상적인 방법은 상속 이전 또는 직후에 전문가의 조력을 받아, 법적 소유구조를 명확히 하고, 상속인 간 협의서나 유언장을 통해 분쟁 가능성을 사전에 최소화하는 것입니다.

 

또한 상속인들이 부동산을 공동으로 소유할 경우, 사용과 수익 배분, 관리 책임 등을 명확히 규정한 ‘공유자 간 협약서’를 체결하는 것이 권장됩니다. 이러한 조치는 향후 매각이나 개발, 임대와 같은 상황에서 갈등을 예방할 수 있습니다.

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상속은 자산의 이전이 아니라 관계의 재정립

정주영 명예회장이 물려준 성북동 부지처럼, 상징성과 자산가치가 높은 상속 부동산일수록 그 소유권 구조는 더욱 복잡해질 수 있습니다. 형제간 소유 분리, 법인의 회생 절차, 상속세 문제 등이 얽히면 감정가보다 낮은 금액에 경매로 자산이 매각되기도 하죠.

 

결국 상속 부동산은 재산 이전이 아니라, 남겨진 사람들 간의 관계와 책임을 어떻게 재정립할 것인가에 대한 문제입니다. 법적 지식과 감정적 소통, 그리고 계획적인 자산 관리가 뒷받침되지 않는다면, 상속은 오히려 분쟁의 씨앗이 될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.